ธุรกิจจัดสรรโดดอุ้มลูกบ้านกู้สินเชื่อธนาคารไม่ผ่าน ยอมค้ำประกันสินเชื่อส่วนต่าง 10% เตรียมถก 3 สมาคมบ้านเห็นชอบ พร้อมหารือ 5 ธนาคารใหญ่เดือนหน้า ด้านยักษ์อสังหาฯ เมินอ้างไม่เดือดร้อนยอดปฏิเสธสินเชื่อน้อย ขณะที่ผู้ประกอบการบ้านราคาถูก “นิรันดร์” เสนอแนวทาง 3 ฝ่าย “ผู้ประกอบการ-ภาครัฐ-ธนาคาร” อุ้มดอกเบี้ยบ้านคนละเท่ากันใน 3 ปีแรก “ขรรค์ ประจวบเหมาะ” ขานรับค้ำประกันสินเชื่อ
จากผลพวงธนาคารพาณิชย์หวั่นเกิดปัญหาหนี้เสียรอบใหม่ โดยหันมาใช้มาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบ รวมถึงสินเชื่อรายย่อยสำหรับกู้ซื้อบ้าน ทำให้ยอดลูกค้ากู้ไม่ผ่านเพิ่มสูงขึ้น เมื่อรวมกับตลาดที่เริ่มชะลอตัว จึงทำให้เป็นปัญหาใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ล่าสุด 3สมาคมอสังหาริมทรัพย์ หาทางออกโดยการรุกเข้าไปเจรจากับสถาบันการเงิน ขอใช้เครดิตค้ำประกันลูกค้าที่ยื่นขอสินเชื่อกู้ซื้อบ้าน-คอนโด เฉพาะส่วนที่เพิ่มขึ้นประมาณ 10% ของวงเงินกู้
นัดหารือ5ธนาคารเดือนหน้า
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในฐานะอุปนายกสมาคมบ้านจัดสรร เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาดความเชื่อมั่น ซึ่งทำให้สถาบันการเงินหรือธนาคารพาณิชย์ ไม่อนุมัติปล่อยสินเชื่อให้กับผู้บริโภคที่ยื่นขอกู้เพื่อซื้อบ้านจัดสรรจาก ผู้ประกอบการ จากเดิมที่เคยปล่อยกู้สูงถึง 100% ก็ลดลงเหลือ 90% ยิ่งพบว่าขณะนี้ ยอดขอกู้ไม่ผ่านมีจำนวนมากขึ้น ดังนั้นทางสมาคมจึงพยายามหาแนวทางช่วยเหลือลูกค้าที่ไม่ผ่านเกณฑ์พิจารณาสิน เชื่อ
สำหรับแนวทางที่ได้หารือและช่วยเหลือลูกค้าได้นั้น มีแนวคิดที่หารือกับธนาคารพาณิชย์ และธนาคารของรัฐ ซึ่งประกอบด้วย ธนาคารนครหลวง ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารออมสิน ธนาคารอิสลาม และธนาคารอาคารสงเคราะห์ เป็นต้น เพื่อขอให้ผู้ประกอบการบ้านจัดสรร เข้าไปค้ำประกันเงินกู้ให้ลูกค้าที่ยื่นขอกู้สินเชื่อจากธนาคาร 10% ของวงเงินกู้ เพื่อต้องการให้ทางธนาคาร
ปล่อยสินเชื่อได้เต็มวงเงินที่ยื่นขอกู้และเพื่อป้องกันความเสี่ยงที่จะเกิด ขึ้นกับธนาคารได้อีกทางหนึ่ง โดยคาดว่าจะทำหนังสือหารือกับธนาคารต่างๆได้ในราวต้นเดือนพฤษภาคม 2552 ที่จะถึงนี้
นัดถก3สมาคมเห็นชอบ
อุปนายกสมาคมบ้านจัดสรรยังกล่าวอีกว่า ที่ผ่านมาได้มีการหารือกับผู้ประกอบการที่เป็นสมาชิกของสมาคมบางราย อย่างกรณีผู้ประกอบการในแบรนด์บ้านนิรันดร์เรสซิเด้นท์ และแบรนด์บ้านซื่อตรง ซึ่งทั้งสองรายก็เห็นด้วยกับแนวคิดดังกล่าว แต่ทั้งนี้สมาคมจะไม่บังคับว่าผู้ประกอบการที่เป็นสมาชิกของสมาคมต้องทำ ขึ้นอยู่กับความสมัครใจของสมาชิก ส่วนสมาคมที่เกี่ยวข้องอีก 2 สมาคม คือ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทยยังไม่ได้เข้าไปพูดคุยแต่คาดว่าจะนัดหารือร่วมกันทั้ง 3สมาคมในเร็วๆนี้
“คิดว่ากลุ่มผู้ประกอบการ ไม่ว่าจะรายเล็กหรือรายใหญ่ น่าจะเห็นด้วยกับแนวคิดนี้ เพราะจะช่วยแก้ปัญหาการที่ลูกค้าไม่ผ่านการพิจารณาสินเชื่อจากธนาคารให้น้อย ลงซึ่งนับวันจะเป็นปัญหาใหญ่เพราะมีสัดส่วนสูงถึง 30% ของยอดขายในปัจจุบันที่ผู้ประกอบการต้องมีภาระในการนำกลับมาขายใหม่หากมีการ ใช้ในวงกว้าง อีกทั้งผู้ประกอบการก็มีการเปิดแอล/ซีหรือฝากเงินไว้กับธนาคารอยู่แล้วซึ่ง เงินที่ฝากไว้กับธนาคารนั้นส่วนหนึ่งก็จะเป็นเงินที่นำมาการันตี”
ส่วนในเรื่องความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นนั้น นายอิสระ กล่าวว่า ก่อนที่มีการค้ำประกันลูกค้าบริษัทซึ่งมีความใกล้ชิดกับลูกค้าก็จะตรวจสอบ คุณสมบัติของลูกค้ารายนั้นก่อน หากไม่มีความเสี่ยงจึงค่อยค้ำประกันแต่ถ้ามีความเสี่ยงก็จะไม่ค้ำ ซึ่งก็จะเป็นการช่วยธนาคารสกรีนลูกค้าไปในตัวด้วย
สัมมากรเมินอ้างไม่เดือดร้อน
ด้านนายกิติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการบริษัทสัมมากร จำกัด(มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยคนใหม่ กล่าวว่า การเข้ามาค้ำประกันเงินกู้ส่วนต่างให้กับลูกค้าในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 บริษัทสัมมากรฯได้เคยทำมาแล้ว ส่วนเรื่องความเสี่ยงนั้น ขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการว่ารู้สถานะลูกค้าดีแค่ไหน เพราะผู้ประกอบการจะเป็นผู้ที่รู้ดีที่สุดว่ามีความเสี่ยงหรือไม่เนื่องจาก เป็นผู้ที่ใกล้ชิดลูกค้าถ้าผู้ประกอบการมั่นใจก็เป็นเรื่องที่ดี แต่เป็นการแก้ปัญหาลูกค้าไม่ผ่านการพิจารณาสินเชื่อได้ระดับเดียวเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ว่าจะเกิดความเสี่ยงแต่แค่ 10% เป็นจำนวนเงินที่ไม่แพงเท่าไหร่ ผู้ประกอบการสามารถจ่ายได้ แต่กรณีดังกล่าวเหมาะที่จะใช้กับผู้ประกอบการที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ เพราะบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯจะต้องขออนุมัติจากคณะกรรมการก่อนเนื่องจากมี ความเสี่ยง ไม่เช่นนั้นหากมีความเสี่ยงเกิดขึ้นอาจจะถูกผู้ถือหุ้นฟ้องร้องได้
ส.คอนโดฯมองต่างมุม
ขณะที่นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ไม่แนะนำให้ผู้ประกอบการค้ำประกันสินเชื่อบ้านส่วนต่างเพราะจะทำให้เกิด ปัญหา เช่น เมื่อลูกค้าเกิดมีปัญหาด้านการเงินผู้ประกอบการต้องเข้าไปรับผิดชอบ ในขณะที่หลักทรัพย์ค้ำประกันก็ไม่ได้คืน นอกจากนั้นทางธนาคารยังบังคับให้ต้องนำเงินไปฝากแช่เอาไว้เมื่อเกิดปัญหา ธนาคารจะหักจากบัญชีเงินฝาก หรือหากจะทำต้องมีการระบุว่าจะรับภาระได้เท่าไหร่ที่เหลือจะไม่รับผิดชอบ เป็นต้น ทั้งนี้เพราะหากลูกค้ามีคุณสมบัติไม่ดีก็ไม่ควรจะไปค้ำประกัน เพราะจะเกิดเอ็นพีแอลตามมา ควรใช้วิธีอื่น เช่น ซื้อบ้านหลังเล็กลง หรือหาผู้กู้ร่วม จะเป็นวิธีที่ปลอดภัยทั้งสองฝ่าย
อย่างไรก็ดี แม้ว่าช่วงวิกฤติจะเคยมีการค้ำประกันสินเชื่อส่วนต่างแต่มันแตกต่างกันเพราะ ในช่วงวิกฤติปี 40 ประตูสินเชื่อรายย่อยถูกปิดหมด และธนาคารยังสามารถบังคับผู้ประกอบการให้เข้าค้ำประกันสินเชื่อส่วนต่าง แต่ขณะนี้ไม่ใช่
นิรันดร์เสนอ3แนวทาง
นายธำรงค์ ปัญญาสกุลวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท นิรันดร์ เรสซิเด้นท์ จำกัด กล่าวว่า เมื่อลูกค้าไม่ผ่านการพิจารณาสินเชื่อจากธนาคารก็หนีไม่พ้นที่ผู้ประกอบการ จะต้องเข้ามาช่วยเหลือ ซึ่งในส่วนนี้มองว่าเป็นเรื่องที่ดีในภาวะวิกฤติเศรษฐกิจเช่นนี้ ล่าสุด บริษัทได้ส่งลูกค้าบ้านไปยื่นกู้ขอสินเชื่อจากธนาคารจำนวน 10 ราย ปรากฏว่าผ่านเพียง 1 รายเท่านั้น แต่ไม่รู้ว่าสมาชิกในสมาคมจะเห็นว่าอย่างไร แต่เห็นด้วยกับอุปนายกสมาคมบ้านจัดสรร
อย่างไรก็ดี เป็นไปได้หรือไม่ที่ลูกค้าที่ผ่อนบ้านไม่ต้องมีภาระทางด้านดอกเบี้ยให้ผ่อน แต่เงินต้นเท่านั้นโดยต้องการให้ภาครัฐ ผู้ประกอบการ และธนาคาร ร่วมกันรับผิดชอบดอกเบี้ยข้างละคนละ 2% ใน 3 ปีแรกเพราะผู้ประกอบการอสังหาฯก็มีส่วนได้เสียเช่นกันโดยผู้ประกอบการจะยอม ลดกำไรจากที่เคยได้ 15-20% ลง 10% เพื่อให้ธุรกิจสามารถเดินได้
ต่อเรื่องดังกล่าว นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การค้ำประกันส่วนต่างของสินเชื่อเหมาะที่จะใช้กับลูกค้าที่มีคุณภาพดีแต่กู้ ได้ไม่เต็มวงเงิน เช่น พนักงานฝ่ายขาย เป็นต้น ที่มีค่าคอมมิสชันที่ไม่ได้บวกไปในเงินเดือน ส่วนลูกค้าที่คุณภาพไม่ดีคงไม่มีใครกล้าเสี่ยง แต่ความเสี่ยงจะเกิดขึ้นหรือไม่อยู่ที่ผู้ประกอบการเพราะผู้ประกอบการมีความ ใกล้ชิดลูกค้าได้ดีจึงรู้ว่าลูกค้ารายไหนมีความเสี่ยงและไม่มีแต่ก็หวั่นว่า จะเกิดปัญหาเหมือนซับไพรม์เป็นการแก้ปัญหาเฉพาะหน้าเท่านั้นควรจะแก้ปัญหาใน ระยะยาวคือสร้างวินัยทางการเงินให้กับลูกค้าจะยั่งยืนมากกว่า
ขอ.เงินกบข.อุ้มNPLบ้าน
ส่วนด้านนายวิศิษฐ์ คุณาทรกุล นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าในสัปดาห์นี้จะทำหนังสือถึงกระทรวงการคลังให้มีการนำเงินกองทุน บำเหน็จบำนาญข้าราชการหรือกบข.เข้ามาอุ้มสินเชื่อบ้านที่เป็นเอ็นพีแอลโดย ให้กบข.เข้ามาช่วยซื้อหนี้จากธนาคารจากนั้นก็ให้ลูกหนี้ทำสัญญาเช่าบ้านแทน ซึ่งจะเป็นการช่วยลูกหนี้เพราะค่าเช่าบ้านจะถูกกว่าเงินผ่อนบ้านที่ต้องผ่อน ให้ธนาคารบวกดอกเบี้ยและเมื่อระยะเวลา 3 ปี ลูกหนี้บ้านมีศักยภาพทางการเงินที่ดีขึ้นค่อยมาซื้อบ้านคืนจากกบข.
บิ๊กธอส.ขานรับ
ขณะที่นายขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า ธนาคารยินดีที่จะให้ความช่วยเหลืออยู่แล้วเนื่องจากเป็นธนาคารของรัฐและมี หน้าที่ในการปล่อยสินเชื่อบ้าน แต่อย่างไรก็ตามไม่ใช่ว่าผู้ประกอบการค้ำประกันเงินกู้ส่วนต่างให้กับธนาคาร 10% แล้วธนาคารจะปล่อยกู้ทุกรายไป ขึ้นอยู่กับความสามารถของผู้ซื้อบ้านด้วย เช่น ผู้ซื้อมีความสามารถซื้อบ้านได้ในราคา 1 ล้านบาท แต่ยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านในราคา 3 ล้านบาท ธนาคารก็จะไม่ปล่อยกู้ สำหรับส่วนธุรกิจท่องเที่ยวและส่งออกที่มีความเสี่ยงในเรื่องการว่างงานสูง หากมีผู้ประกอบการมาค้ำประกันเงินกู้ส่วนต่าง 10% ก็ต้องพิจารณาด้วยว่าเป็นลูกค้าสวัสดิการหรือไม่หากเป็นลูกค้าใหม่ก็ยากที่ จะปล่อยกู้
กสิกรไทยบอกไม่เวิร์ก
นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นถึง กรณีความเป็นไปได้ที่ผู้ประกอบการจะค้ำประกันเครดิตให้แก่ลูกค้าที่ต้องการ ซื้อที่อยู่อาศัยว่า หากเป็นกรณีของผู้ประกอบการรายใหญ่หรือบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ฯ ก็มีน้ำหนักที่จะอ้างอิงได้ และธนาคารพาณิชย์ก็ยอมรับได้ แต่ที่ผ่านมาผู้ประกอบการเองมักจะไม่เลือกวิธีการนี้ เพราะการค้ำประกันดังกล่าวต้องมีการบันทึกในหมายเหตุประกอบงบการเงินว่าเป็น ส่วนที่ยังมีภาระค้ำประกันอยู่ ส่งผลให้งบการเงินที่มีการบันทึกเป็นรายได้ต้องมีการบันทึกไว้ด้วยว่ามีภาระ ค้ำประกันอยู่
ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงมักจะใช้วิธีการนำเงิน 10-20% มาเป็นหลักประกันให้แก่ลูกค้า ยกตัวอย่าง กรณีของลูกค้าที่ต้องการวงเงินกู้สูงกว่าความสามารถที่จะกู้ได้จริง เช่น ต้องการกู้ 1.2 ล้านบาท แต่มีรายได้เดือนละ 20,000 บาท ซึ่งธนาคารให้กู้ได้เพียง 1 ล้านบาท ทางผู้ประกอบการก็จะใส่เงินสด 10-20% ให้ แต่ที่ผ่านมาไม่ได้เกิดกรณีดังกล่าวมากนัก เพราะธนาคารเองก็จะพิจารณาให้เป็นรายๆไปเท่านั้น เพราะทั้งผู้ประกอบการและธนาคารต่างก็ต้องยอมรับความเสี่ยง เนื่องจากการค้ำประกัน 10-20% ก็ไม่ได้หมายความว่าลูกค้ารายดังกล่าวจะไม่มีความเสี่ยง เพราะบริษัทขายของได้แต่มีภาระผูกพัน มีผลต่อการลงบัญชี ซึ่งแม้ว่าจะเคยมีการหารือในเรื่องนี้ แต่เมื่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่กลับไปพิจารณาแล้วว่าไม่คุ้ม ก็จะเลี่ยงที่จะทำ
ที่มา ฐานเศรษฐกิจ April 24, 2009